平成28年 2016年 大阪府 地価調査・公示地価発表

      2016/03/25

平成28年 2016年 大阪府 地価調査・公示地価発表

都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格




大阪市 住宅地 公示平均価格
2016年 平成28年 231,600円/平米
2015年 平成28年 233,300円/平米

地価公示(国土交通省公示地価)と取引価格を比較

不動産は一物四価と言われるように4つの価格が存在します。
時価(実勢価格)、地価公示(公示地価)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額

時価 > 地価公示 > 路線価 > 固定資産税評価額

と言われる方程式が一般的です。

地価公示とは、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を毎年3月に国土交通省土地鑑定委員会が公表しています。

地価公示の主な役割
・土地取引に対しての指針
・不動産鑑定の基準
・土地の相続評価および固定資産税評価の基準 等
相続税や贈与税を計算するときは、路線価方式により決定します。路線価は国税庁より例年7月に発表されます。1月1日時点を評価時点しとて、地価公示等を元に算定され公表されます。
固定資産税評価額は、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。固定資産税評価額は、地価公示価格の7割と言われていますが詳しくは、都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。

一方実勢価格は、不動産業者のデータベース(レインズ)に成約実績が登録されており不動産業者間のみ閲覧可能です。

ただし、過去の発生した成約事例でありその価格で売れる保証はありません。

また、不動産広告に掲載されている販売価格は売主の希望価格であり、実勢価格とは一致しない点は注意してください。

2016年は不動産価格が上がり基調となっていますが、過去にもリーマンショックなどの突然の要因により、価格の急落が起こっています。

不動産価格の上下変動が激しい時期の高値掴みは危険でありバブル期のように不動産投資家でも失敗する危険性があります。

「あの物件が欲しい」と言った、特定の物件への思い込みや強い固執は、人口減少を迎えている現在、危険と言えるでしょう。

公示地価と実勢価格の違い

公示地価は1年に1回の発表なため急激な価格変化に追いつけず乖離がでてきます。

また、用地の形状や用途地域、建ぺい率、容積率、方位など複雑な要因が絡んできます。

利用目的に応じて査定と鑑定は使い分けることも重要です。

相続などで税務署や裁判所といった公的機関に提示する場合は、不動産鑑定士に依頼しておくと相続後のトラブルになっても価格の妥当性が認められるでしょう。

ただし、鑑定額と本当に売れる価格は違うことにも留意してください。

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